Reits：按劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的評估價格進行會計處理，在項目公司直接搭建股債結(jié)構(gòu)
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2023-07-22
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整理編輯：萬偉華 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
假設(shè)，原始權(quán)益人A公司持有底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，賬面價值15億元，評估價格與賬面價值差不多，大約也是15億元（假設(shè)與Reits最后募資金額一致）。
原始權(quán)益人A公司將底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)按賬面價值劃轉(zhuǎn)給項目公司后，計入項目公司的實收資本和資本公積。原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)前，通過減資形成對原始權(quán)益人的借款；或原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)后，通過減資形成對資產(chǎn)支持專項計劃的借款，從而完成搭建股債結(jié)構(gòu)。
如果資產(chǎn)評估價格遠高于賬面價值，為滿足特殊性稅務(wù)處理和會計核算要求，按賬面價值劃轉(zhuǎn)后，再通過成本法轉(zhuǎn)為公允價值計量后分配以及項目公司反向吸收合并spv公司等方式實現(xiàn)股債結(jié)構(gòu)搭建。
部份retis招募說明書顯示，劃轉(zhuǎn)時以評估價格進行賬務(wù)處理似乎可以簡化股債結(jié)構(gòu)搭建過程，舉例如下：
A公司持有底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，賬面價值5億元，評估價格15億元（假設(shè)與Reits最后募資金額一致）。A公司新設(shè)全資B項目公司，注冊資本10萬元，A公司用貨幣實繳。（后續(xù)計算不考慮這筆實收資本10萬）
A公司將底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、其他相關(guān)資產(chǎn)和債權(quán)3000萬、其他債務(wù)3000萬、勞動力等增資劃轉(zhuǎn)給B公司，B公司增資到100萬元。
劃轉(zhuǎn)后，B公司底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)15億元、其他相關(guān)資產(chǎn)和債權(quán)3000萬、其他債務(wù)3000萬，15億元計入實收資本和資本公積。B公司資本公積增資后再減資，減少資本公積14.5億元，形成應(yīng)付A公司負債14.5億元。
劃轉(zhuǎn)后，A公司增加對B公司長期股權(quán)投資15億元，減少底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)5億元、其他相關(guān)資產(chǎn)和債權(quán)3000萬、其他債務(wù)3000萬，收益10億元。B公司減資后，A公司減少對B公司長期股權(quán)投資14.5億元，增加應(yīng)收B公司債權(quán)14.5億元。
A公司將B公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項計劃，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為5000萬。專項計劃向B公司增資4.5億元和發(fā)放股東借款10億元。B公司將收到的股東借款14.5億元向A公司償還借款14.5億元。股債結(jié)構(gòu)搭建完畢。
部份retis招募說明書并沒有更為細節(jié)的內(nèi)容，“15億元計入實收資本和資本公積。B公司資本公積增資后再減資，減少資本公積14.5億元，形成應(yīng)付A公司負債14.5億元?！笔俏覀儗澽D(zhuǎn)過程做的推論，或許沒有計入資本公積，而是直接計入應(yīng)付A公司負債14.5億元也不一定。應(yīng)仍是按《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告 財政部 稅務(wù)總局公告2022年第3號》規(guī)定劃轉(zhuǎn)時“原始權(quán)益人和項目公司不確認所得，不征收企業(yè)所得稅。”進行的稅務(wù)處理。更多的劃轉(zhuǎn)處理和稅務(wù)處理等后續(xù)相關(guān)reits更多的資料發(fā)布再分析。
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